城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg
作者:法律资料网 时间:2024-06-17 00:36:38 浏览:8879
来源:法律资料网
【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。
南京市人民政府关于修改《南京市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》等政府规章的决定
江苏省南京市人民政府
南京市人民政府关于修改《南京市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》等政府规章的决定
南京市人民政府令
第229号
《市政府关于修改〈南京市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定〉等政府规章的决定》已经2004年4月22日市政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 蒋宏坤
二00四年五月十二日
南京市人民政府关于修改《南京市体育市场管理规定》的决定
1、第六条修改为：从事体育经营活动的单位和个人，应当在领取营业执照之日起30日内，书面告知体育行政部门。
2、第七条修改为：从事体育经营活动的单位和个人，如变更体育经营活动时间、内容、场地的，应当书面告知体育行政部门。
3、删除第十四条。
关于印发《大连市普通高级中学学籍管理办法》的通知
辽宁省大连市教育局
关于印发《大连市普通高级中学学籍管理办法》的通知
大教[2005]77号
各区市县教育局，开发区教育卫生局，局属各高中：
现将《大连市普通高级中学学籍管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
附件：大连市普通高级中学学籍管理办法（试行）
二OO五年六月二十日
大连市普通高级中学学籍管理办法
（试行）
第一章 总则
第一条 为了进一步加强和改进学校管理，规范办学行为，提高办学水平，根据《辽宁省全日制普通高级中学学籍管理办法（试行）》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 普通高中（含独立高中、完全中学、综合高中、民办高中，下同）学籍原则上实行属地化管理。区市县和大连经济技术开发区教育行政部门负责所属普通高中以及校址在本行政辖区域内的综合高中、民办高中的学籍管理；市教育局对局直属普通高中进行学籍管理，并对全市普通高中学籍管理工作实施宏观管理。
第三条 普通高中学生入学、转学、休学、复学、退学、升级、留级、奖励、处分、毕业、肄业和非本市户口的学生到本市就读等均按本办法办理。
第二章 入学
第四条 普通高中学生入学必须参加全市初中毕业生统一升学考试，按照升学志愿和考试成绩录取后，持录取通知书按学校有关要求和规定期限到校办理入学手续。因故不能按期报到入学者，必须由学生父母（或其他监护人，下同）持相关证明，到录取学校办理延期入学手续。在规定期限内既不报到入学又不办理延期入学手续者，视为自动放弃入学资格，由学校注销入学资格并报主管教育行政部门备案。
第五条 开学后一个月，学校对入学的新生进行复查。对复查合格者予以注册，建立学籍；对复查不合格者取消入学资格，不予注册。
对已经取得学籍的学生，其它学校不得再予注册建立学籍。
第六条 学校要为新生编制《班级学生名册》，填写《大连市普通高中学生学籍卡》。市教育行政部门负责学籍卡验印工作，一般于当年10月底以前完成。
第七条 学校要严格控制班额。班额一般不应超过56人。特殊情况需增大班额，必须报主管教育行政部门批准。学校不得接收已毕业或结业的学生插班复读。
第三章 转学
第八条 转出：户口迁出本市或迁至本市其他区市县（市内四区之间除外）、因父母工作调动等特殊原因需在本市外就读的普通高中学生，可办理转出学籍手续。
办理程序为：持户口迁移材料或父母工作调动证明等向学校提出申请，经学校审核同意并持学校出具的转学证明，报主管教育行政部门审批。
第九条 转入：凡户口经由外省市迁入本市或在本市范围内迁至其他区市县（市内四区之间除外）、不在本市就读但户口在本市或按照市有关文件精神享受本市市民待遇的已经获得了普通高中学籍的学生，均可转入本市普通高中就读。
办理程序为：持转学证（由区、市、县以上教育行政部门签字盖章）、户籍证、中考档案（须有区、市、县以上招生部门及普通高中的录取证明）高中学生档案（学籍卡、学生登记表、会考成绩证明）到主管教育行政部门办理转学手续，由主管教育行政部门负责安排到相应学校。
外省市的省级重点高中学生转学，申请入本市省级重点（示范性）高中的，原则上安排到相应的重点（示范性）高中学习，因特殊情况不能安排的，可根据学生户口所在地就近安排到一般高中。
学生因父母工作调动等特殊原因由本市普通高中转往外省市就读又转回本市就读时须转入原转出学校。
学校不得无故拒收正常转入的学生，也不得接受没有正常转学手续的学生就读。
第十条 不同类型的普通高中之间不允许转学。一般高中的学生不得转入重点高中，综合高中和民办高中的学生不得转入公办高中，中等职业技术学校的学生不得转入普通高中。
第十一条 市内四区各学校之间、区市县内各学校之间原则上不允许转学。因特殊原因确需转学的，必须经市教育行政部门批准。
民办高中学生因特殊情况需要转学的，由学生本人和家长提出申请，经转出和接收双方学校同意，经所属教育行政部门审批，可在民办高中范围内转学。
第十二条 从国外转回来的中国籍学生，由市教育局对其在国外的高中入学手续、在国外学习期间的成绩和转入手续进行审定后，安排到相应学校就读。
外籍学生转入普通高中就读，按相关规定安排就读。
第十三条 除转回外省市户籍所在地外，毕业年级的学生和正在接受处分期间的学生不予转学。
第四章 非本市户口学生的就读
第十四条 户口不在本市，父母在本市工作或投资已经在户口所在地取得了普通高中学籍的学生，可在本市普通高中就读。
办理程序为：持父母在本市工作或投资的证明、暂住证明、户籍证明、学籍所在的原普通高中出具的学籍证明，到相关教育行政部门办理手续，经审批同意后，所就读学校对其进行正常管理。
第十五条 本市取得市内四区普通高中学籍的学生不得到其他区市县学校就读，取得其他区市县普通高中学籍的不得到本区市县内其他学校和其他区市县学校就读。因特殊原因确需易校就读的，须持父母工作调动等相关证明，经所在学校审核同意，填写《大连市普通高中学生易校就读审批表》（一式二份），并经市教育行政部门批准。易校就读的学生学籍由原校保留，就读期满后由就读学校提供有关学习成绩档案，回原校继续学习。
第五章 休学 复学
第十六条 学生因病需要休学的，须持区县级以上（城市市级）医院病情诊断证明（诊断书证明的休息时间须达到三个月以上），同时要提交医院的病志、检验单、就诊及住院医疗费收据、保险公司理赔单据等证明材料，向学校提出书面申请（须经班主任、教导主任签字盖章），学校同意后发给休学证明，并报主管教育行政部门审批、登记备案。毕业年级的学生第二学期不办理休学手续，因特殊情况需办理休学的，必须经市教育行政部门批准。
第十七条 学生休学期间保留学籍。学生休学期限一般不超过一年，一年后因病未愈仍需继续休学的，要续办休学手续。学生连续休学的时间最长不得超过两年。学生休学前参加会考的成绩仍然有效，不重复参加会考。
第十八条 学生休学期满要求复学或休学期间要求提前复学的，须持区县级以上（城市市级）医院病愈证明、学生复学申请书（须经班主任、教导主任签字盖章）和学校开具复学证明，到主管教育行政部门办理复学手续。休学时间达到半年以上的，可以降级按排学习。
第六章 退学
第十九条 高中学生要求退学，由学生及其父母向学校提出书面申请，经学校同意，报市教育行政部门批准后方可退学并注销学籍。
第二十条 学生有下列情况之一的，按自动退学处理，由学校报市教育行政部门批准后予以除名，同时书面通知学生本人及其父母，不发给任何证书：
1、经学校与父母多次联系帮助无效，在一学期内连续旷课六周或累计旷课八周以上的；
2、休学期满逾期一个月以上（含一个月）未复学，经学校与其父母联系仍未复学或未办理继续休学手续的；
3、在非学籍所在学校就读超过一学年，未续办手续的；
4、由父母提出书面申请要求出国学习的。
第七章 升级 留级
第二十一条 普通高中学生学完规定课程，各学科学年成绩、思想品德等达到学校升级规定的，按期升级。
第二十二条 普通高中学生原则上不予留级。如因特殊原因需留级，由本人提出申请，经学校同意，报市教育行政部门批准后方可留级，但要严格控制留级人数。高中毕业年级、重点高中不实行留级制度。
第八章 奖励 处分
第二十三条 高中学生在德、智、体等方面表现突出，应给予奖励。奖励分三好学生奖、优秀学生干部奖和单项奖。
学生在德、智、体等方面表现突出，可逐级评选为校、区、市或省级“三好学生”、“优秀学生干部”，发给学校或教育行政部门统一印制的证书。
学生在思想品德、学习、文体活动和社会实践等某一方面表现突出的，学校或教育行政部门可给予单项奖，并发给相应的证书。
受校级以上奖励均应记入学生档案和学校文书档案。
第二十四条 对严重违犯学校规章制度及社会公德行为的学生，应了解情况，分析原因，以教育为主，帮助他们改正错误。对少数屡教不改的，学校可视情节，分别给予警告、严重警告、记过、记大过、留校察看、开除学籍等处分。对给予警告、严重警告、记过、记大过、留校察看处分的，要经校务委员会讨论通过，校长批准。在校生被依法劳教、少管、判刑，或有违法行为屡教不改造成重大影响的，应予开除学籍。对给予开除学籍处分的学生除需由校务委员会集体讨论通过外，报市教育行政部门备案、注销学籍。所有处分在通告之前都必须告知家长和学生。
第二十五条 对受警告、严重警告、记过、记大过、留校察看处分的学生要热情帮助教育，不得歧视。经过教育能深刻认识错误，并在行动上确有改正的，应撤销处分。撤销警告、严重警告和记过处分，一般应在三个月后。撤销记大过、留校察看处分一般应在半年后。
撤销处分应由学生本人提出书面申请，班主任提出意见，按原处分批准的权限，履行撤销手续及备案手续。学生受处分原因和撤销处分时间，应记入学籍卡和学生档案。
第九章 毕业 肄业
第二十六条 普通高中在籍学生修习期满，思想品德合格，各科成绩达到省市合格毕业的要求，发给《辽宁省普通高中毕业证书》。修习期未满经申请退学离校或成绩未达到合格毕业要求的可发给肄业证书。《辽宁省普通高中毕业证书》由省教育厅统一印制，市级教育行政部门编号、验印，学校填写、颁发。毕业证书丢失，一律不予补发。
第二十七条 每年九月底前，学校要将上一学年度所有毕业、肄业的学生姓名登记造册，并上报主管教育行政部门备案。
第十章 学籍档案管理
第二十八条 普通高中必须按市教育局基础教育一处的统一要求建立健全学生的学籍档案。学籍档案含纸质和电子学籍档案，一律实行大连市普通高中学校统一表式。
第二十九条 普通高中的学籍管理工作由学校教导处负责。学校要设立档案室，健全规章制度，指派专人保管学生学籍资料。学校领导和管理人员要自觉遵守规定，认真做好学生学籍管理工作。
第十一章 附则
第三十条 本《办法》适用于大连市所有的普通高中（含独立高中、完全中学、综合高中和民办高中），于2005年9月1日起实行。
本《办法》由市教育局负责解释。
