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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 03:20:14  浏览:9462   来源:法律资料网
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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?
作者:刘军

事实经过
甲原系上海A房产经纪公司浦东花木店(以下简称“A公司花木店”)店长,2003年5月份辞职。乙有一套房屋准备出售,乙与甲原来有些熟悉,经甲介绍,乙于2003年10月将其房屋在A公司花木店挂牌出售。挂牌后,A公司花木店工作人员及甲多次带客户看房,最后丙看中了房屋。2004年2月,乙丙双方在A公司花木店签订《房地产买卖合同》,合同约定,房屋总价款为73万元,首付款30万由甲代乙向丙收取,乙为此还专门写了一份授权委托书,内容为“乙就某某房屋出售事宜全权委托甲处理”。余下43万元房款由丙向银行申请贷款,由A公司监管,在房地产证过户后由A公司代丙交给乙,双方同时委托A公司办理产证过户手续,为此,乙丙双方各自与A公司签订一份居间协议,约定中介费用为房款的1%,各自支付7300元。嗣后,丙按照合同及乙的委托书将30万元首付款交给甲。2004年5月,在A公司的协助下,办理了房产过户手续。A公司代丙将余下43万元房款交给乙。但甲未将30万元首付款全部交给乙,扣留3万元房款,其理由是3万元是其劳务费,并称乙曾向其表示,该房屋只要卖70万元即可。乙向甲追讨房款不成,遂向法院起诉,要求甲支付3万元房款。
律师说法
本案带有一定的普遍性,法律关系也有些复杂,现一一评述如下:
1、乙系居间合同关系,A公司已经履行合同义务
乙与A公司签订有居间合同,合同中明确约定,A公司主要义务是介绍购买方,监管40万房款、办理产证过户手续,A公司已经履行了居间合同义务。
2、A公司对甲扣留乙的房款是否应承担法律责任?
甲原系A公司花木店店长,这就很容易让人理解为甲的行为就是A公司行为。但由于乙的委托收款的委托书是委托甲,而非委托A公司,且乙与A公司的居间合同约定的A公司的义务不包括监管首付款,故甲扣留3万元房款不能认定为A公司行为,A公司无需承担甲扣留3万元房款的法律责任。
3、乙是否应付给甲3万元“劳务费”?
甲乙之间系委托合同关系,即乙是委托人,甲是乙的受托人或者说是代理人。委托事项即代为收款,仅代为收款这一项劳务,甲认为3万元房款系劳务费没有合同依据也没有法律依据,不应支持。此外,买房人包括丙均系从A公司花木店得知该房源,甲只是陪同花木店工作人员一道看房,并非单独为乙寻找买家提供劳务。至于甲提出,乙曾表示房屋售价只要达到70万元即可,故3万元属于甲,则由于乙不予认可,又缺乏书面证据,该主张不予支持。所以,甲认为3万元房款系劳务费的主张没有法律根据,甲应将3万元房款返还予乙。

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勘察设计单位试行技术经济责任制实施细则

国家医药管理局


勘察设计单位试行技术经济责任制实施细则

1983年11月21日,国家医药管理局

根据国家计划委员会、财政部、劳动人事部计设(1983)1022号《关于勘察设计单位试行技术经济责任制的若干规定》制定本细则。
一、勘察设计合同
勘察设计合同的签订,必须严格遵守中华人民共和国经济合同法,严格执行国务院国发(1983)122号文颁发的《建设工程勘察设计条例》。
1.签订建设工程勘察设计合同,必须符合国家规定的基本建设程序。
勘察合同,由建设单位或有关单位提出委托,经双方同意,即可签订。
签订设计合同须具有上级机关批准的计划任务书。小型单项工程须具有上级机关批准的文件。单独委托施工图设计任务,须具有上级机关批准的初步设计文件。
凡委托勘察设计单位编制项目建议书、可行性研究报告、设计任务书,须具有委托方的正式委托文件,签订协议书后方能进行。
2.按勘察设计阶段分期分批收取勘察设计费。
签订勘察合同后,收取勘察费总额的30%作为定金。勘察工作开始后收30%。勘察成果交付后收清勘察费。一般小型勘察任务,可分两次收费,即签订勘察合同后收取30%定金,勘察成果交付后收清勘察费。
设计费可按设计阶段分期收取。中小型项目签订设计合同后收估算设计费用的20%作为定金,初步设计交付后收30%,施工图交付后结清。大型项目签订设计合同后收估计设计费的20%,初步设计交付后收30%,施工图交付时收40%,工程试车考核合格后,结清全部设计费。大型联合企业施工图阶段的设计费,经合同双方协议同意,可按单项工程进度分期收取。对于设计周期短的小型项目和复用设计可合并一次或两次收费。
二、费用使用原则与周转金
1.勘察设计实行全面收费后,仍属事业单位性质,必须按事业单位财务制度进行管理,职工的劳保福利待遇,按事业单位有关规定办理。
2.勘察设计单位实行全面收费后,根据计委、财政部、劳动人事部计设(1983)1022号文规定,将在今明两年由主管部门从事业费中拨给一部分周转金,1983年拨给上海设计院的事业费作为本年周转金,1984年按1983年底平均人数,每人拨齐1300元。1983年下半年收入按规定比例上交主管部门。
三、各项控制指标
1.设计能力指标
根据设计院自实行部分收费以来的实际情况,采取平均先进指标的原则,以全员年平均完成设计投资额(扣除非设计部分的概算)〔注〕为依据,两年不变,暂确定为:上海医药设计院每人每年平均完成12万元。
2.费用支出控制额
按事业费科目计算,每人每年支出不超过2000元。
3.设计质量指标
设计优良品率不低于90%。
4.收入控制指标
上海医药设计院设计能力指标,每人(全员平均)每年收入要达到2500元。
对于采用先进技术的考核指标,本实施细则不作具体规定,将通过技术进步计划加以解决。

四、科研、业务建设
1.凡列入国家、部门、地区科研计划的科研任务,在国家、部门、地区的科研项目下开支。设计单位进行的重大科研项目,无力支付经费时,主管部门可以从勘察设计单位上交的盈余中给予补贴。
2.勘察设计单位进行科研、标准设计、业务建设、技术情报以及人员培训等方面工作,可以从总收入中提取10%左右使用,按实际开支计入本单位的总支出内。实际开支的计算方法可按技术服务工作的取费办法计算。即按实际消耗工日计算工作量,每个工作日平均按40元计算。
五、盈余分配与奖励
1.勘察设计单位完成主管部门提出的各项考核指标后,收入大于支出(包括工商税支出)的盈余部分,可采取分成的办法。
2.盈余的15%用于交纳能源交通建设基金,每季度决算后,由勘察设计单位按规定上交主管部门,由主管部门向财政部门交付。
3.盈余的25%上交上级主管部门,主要用于开展勘察设计单位的科研工作,组织标准、规范、定额、标准设计和评选优秀设计活动,以及补助勘察设计单位的设备更新与小型基建等,但不得作为主管部门本身的其他开支。
4.盈余的60%留给勘察设计单位,其中大部分用于技术开发、技术装备购置、更新和小型零星基建。这部分比例可占55—60%;其余部分用于职工集体福利和职工奖金,其比例可占35—40%。
5.发给职工的奖金总额,按原国家建委、国家计委和财政部〔80〕建发设字第217号文件的规定,最多不得超过本单位职工两个月标准工资。如完不成或部分完不成上级下达的任务和各项控制指标,或不接受上级主管部门下达的重点建设项目的设计任务,主管部门可根据不同情况减少其盈余留用或不给留用。即盈余部分实行大部或全部上交。
6.勘察设计单位使用留用资金,除进行基本建设和购置国家控制物资需报请主管部门批准外,其余资金可由本单位根据实际需要支配使用。但必须按留用资金使用范围加以控制。在支付过程中,须经院长或主管财务的副院长审批。
7.全部盈余交纳能源交通建设基金后,如盈余较少,先发足2个月标准工资奖金,其余部分再进行上交,上交比例不足盈余的25%时,可少于25%。如果留用不足发两个月标准工资奖金时,有多少发多少。
8.勘察设计单位经主管部门审核需要补贴时,由于经过努力减少了补贴,可以采取减补分成的办法,其减补部分,勘察设计单位可按50%分成。但减补分成用于职工奖金部分,最多只能相当于全员1个月的标准工资额。执行结果没有减补,则不能以补贴发放职工奖金。
9.设计院全年盈余额不超过5万元,按规定交足能源交通基金后,可以全部留用,不再上交。
10.具体奖励问题。
(1)要求设计院在实施奖励办法时实行计奖,不实行评奖,防止搞平均主义,认真做好思想政治工作,把物质鼓励与思想政治工作结合起来。
(2)奖金形式、分配
年基础奖金按单位职工1个半月标准工资发给。
超额奖、年度优秀质量奖、技术进步奖等按本单位职工半月标准工资计算发给。
本条规定也可按勘察设计单位具体情况的比例执行,但需经主管部门批准。
两项合计,全年为本单位职工2个月标准工资额。
六、内部考核
1.勘察设计盈余提成中用于职工奖金部分,应通过考核进行分配,不搞平均主义,必须遵守我局的考核指标,在保证我局下达的设计任务前题下,勘察设计部门根据不同情况可制定补充规定,但不能违背本实施细则规定原则,并报主管部门批准。
2.把承担勘察设计任务的进度和质量、采用新技术、经济效益等与劳动态度、工作作风、团结协作精神结合起来,进行综合考核。在考核中,要把技术进步和经济效益放在重要位置。
3.要逐步健全、解决制定勘察设计工作定额的基础资料,在没有工作定额前,要根据实行设计收费以来的平均先进产值对院内的生产工作进行考核。
4.严格设计质量管理,按设计质量考核办法对各项设计进行认真考核评定,对于质量不合格的设计要坚决返工重做,按质量优劣做到奖惩有别。
5.要适当区别直接从事生产(包括做标准、规范、概预算和科研工作)、生产管理、辅助生产和后勤工作等的分配比例。
七、其 他
1.本实施细则解释权属国家医药管理局计划基建司,系统内有关设计单位可参照试行。
2.本实施细则从1983年7月1日起开始试行。
文中〔注〕
非设计部分概算包括:
(1)建设厂地准备工作费,包括:土地征购,房屋、构筑物拆除、树木砍伐、青苗赔偿、居民迁移、迁坟等费用;
(2)施工机械转迁费;
(3)办公及生活用具购置费;
(4)建设单位管理费;
(5)生产人员培训费;
(6)临时工程费。


国营贸易烟草类货物进出口内部管理办法

国家烟草专卖局


国营贸易烟草类货物进出口内部管理办法

国烟法〔2002〕8号


各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局(公司):
现将《国营贸易烟草类货物进出口内部管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


第一条为了规范国营贸易烟草类货物(以下简称烟草类货物)进出口管理,维护烟草类货物进出口秩序,促进我国烟草类货物对外贸易的健康发展,根据《中华人民共和国烟草专卖法》、《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》(以下简称烟草专卖法及实施条例)和《中华人民共和国货物进出口管理条例》的有关规定,制定本办法。


第二条烟草类货物是指:未去梗的烤烟(商品编码24011010);其他未去梗的烟草(24011090);部分或全部去梗的烤烟(24012010);其他部分或全部去梗的烟草(24012090);烟草废料(24013000);烟草制的雪茄烟(24021000);烟草制的卷烟(24022000);烟草代用品制成的卷烟(24029000.1);烟草代用品制成的雪茄烟(24029000.9);供吸用的烟丝,无论是否含有任何比例的烟草代用品(24031000);“均化”或“再造”烟草(24039100);烟草精汁(24039900);成小本或管状卷烟纸(48131000);宽度不超过5厘米成卷的卷烟纸(48132000);其他卷烟纸(48139000);二醋酸纤维丝束(55020010);卷烟滤嘴(56012210);烟草加工及制作机器(84781000);烟草加工及制作零件(84789000)。


第三条根据烟草专卖法及实施条例和对外贸易经济合作部公告,中国烟草进出口(集团)公司统一组织烟草类货物进出口贸易。烟草行业企业只能购进由中国烟草进出口(集团)公司组织进口的烟草类货物;只能通过中国烟草进出口(集团)公司出口烟草类货物。烟草行业企业购进进口烟草类货物的余缺调剂,由国家烟草专卖局统一组织安排。


第四条中国烟草进出口(集团)公司根据正常的商业条件从事烟草类货物进出口经营活动,不得以非商业因素选择供应商。


中国烟草进出口(集团)公司对烟草类货物贸易中出现的针对我方非商业因素措施及造成的损害负责搜集证据,由国家烟草专卖局向有关部门举证,保障烟草类货物公平贸易。


第五条中国烟草进出口(集团)公司在组织烟草类货物进口贸易时,须办理自动进口许可证。自动进口许可证由中国烟草进出口(集团)公司凭国家烟草专卖局有关证明,统一到外经贸部配额许可证事务局办理,其中:烟草加工及制作机器、烟草加工及制作零件自动进口许可证,在国家烟草专卖局机电产品进出口办公室办理。


为便于烟草类货物进口贸易统计和业务需要,烟草类货物进口贸易须使用《烟草国营贸易货物进口专用合同》,并加盖中国烟草进出口(集团)公司合同审核章。


中国烟草进出口(集团)公司负责对烟草类货物进出口统计,每月向国家烟草专卖局报送烟草类货物进出口贸易品种、规格、数量、成交价等报表;每半年向对外贸易经济合作部报送烟草类货物进出口贸易有关信息。


第六条进口烟草类货物必须符合我国技术、质量、检疫等标准。出口烟草类货物应符合外方技术标准和要求。


第七条国家烟草专卖局计划管理部门依法管理烟草类货物进出口总量,并与中国烟草进出口(集团)公司共同协调烟草类货物进出口工作。

烟草类货物进出口办理程序

(一)烟草类货物进出口需求(不含卷烟、雪茄烟)由基层企业根据生产、经营需要,于每年10月中旬向所在省级烟草专卖局提报下年度进出口需求。各省级烟草专卖局审核汇总后,每年10月底前报送国家烟草专卖局计划管理部门,同时抄送中国烟草进出口(集团)公司、中国烟草物资公司、中国烟叶生产购销公司、中国烟草机械集团有限责任公司。


卷烟、雪茄烟进口,由省级烟草专卖局审核汇总后,每年5月中旬、10月底之前,分两次向国家烟草专卖局计划管理部门报送下一个半年的进口需求,同时抄送中国烟草进出口(集团)公司、中国卷烟销售公司。


卷烟、雪茄烟出口,由省级烟草专卖局审核后,提前一个半月,分四次向国家烟草专卖局计划管理部门报送下一个季度的出口量,同时抄送中国烟草进出口(集团)公司。


(二)国家烟草专卖局计划管理部门会同中国烟草进出口(集团)公司、中国烟草物资公司、中国烟叶生产购销公司、中国卷烟销售公司、中国烟草机械集团有限责任公司,根据市场需求和生产需要,编制并下达进出口总需求。


(三)中国烟草进出口(集团)公司按国家烟草专卖局下达的总需求统一组织烟草类货物的进出口贸易,各专业公司应配合工作。进口的烟草类货物国内由各专业公司统一经营。

第八条烟草类货物进出口合同、国内运输管理继续执行现行规定。

第九条烟草行业企业违反本办法第二条规定,擅自从事烟草类货物进出口贸易,或购销非中国烟草进出口(集团)公司(含子公司)统一组织进出口烟草类货物的,根据烟草专卖法及实施条例进行处理。对直接负责人和负有领导责任者给予相应行政处分。触犯刑律的,移送司法机关处理。



国家烟草专卖局
二○○二年一月十日



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