二手房一房二卖的法律后果/刘军
作者:法律资料网 时间:2024-07-06 22:43:54 浏览:9077
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二手房一房二卖的法律后果
作者：刘军
事实经过
甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。
律师说法
本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。
田间鉴定还是田间检验
——对一份《测产报告》的法律分析
武合讲
（山东贵和律师事务所 山东菏泽 274000）
《产品质量仲裁检验和产品质量鉴定管理办法》（以下简称《管理办法》）规定，产品质量检验和产品质量鉴定是在处理产品质量争议时判定产品质量状况的重要方式。《种子法》规定，种子质量检验机构可以接受委托对种子质量进行检验。《农作物种子质量纠纷田间现场鉴定办法》（以下简称《鉴定办法》）规定，田间现场所在地县级以上地方人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构有权组织实施田间现场鉴定。上述法律已将种子检验（包括室内检验和田间检验）和田间现场鉴定（也称田间鉴定）明确规定为处理种子质量争议时判定种子质量状况的两种方式，但在司法或执法实践中，人们仍然常将种子检验中的田间检验和田间鉴定混为一谈；即使是专门从事种子检验的人员，有时也将两者相混淆。下面即是一个典型的案例。
2006年春，河北省部分棉农，自种子代销商蔡某处购买了天津市某农科站经营的山东省某种业公司生产的棉花品种“龙泽1号”的种子220斤。某某市种子监督检验站（以下简称种子质量检验机构）接受棉农委托，于2006年9月14日选择具有代表性的地块蔡某某种植的10亩棉田，进行了田间产量预测，制作了一份《测产报告》。测产结果报告如下：“该地块棉花因出苗不全，缺苗断垄情况较重，在缺苗断垄处农民补种了玉米。通过采取对角线五点取样法对该地块棉花的产量因素进行逐项调查，各调查数据如下：株距0.74m，行距0.7m，密度19305株/hm2，单株成铃数12.1个，单铃重5g，产量1167.90kg/ hm2。该地块棉花产量结构为：平均亩株数19305株/hm2，平均单株成铃数12.1个，单铃重5g，平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”。《测产报告》上有作为测产小组成员的五位高级农艺师和种子检验员的签名，种子质量检验机构加盖了公章。法院据此判决天津市某农科站和山东省某种子公司赔偿原告蔡某某等26户棉农损失共计198134.68元。
作者认为，本次测产活动混淆了田间检验和田间鉴定的本质属性、检验主体、检验范围、检验程序和判定依据、检验结论与鉴定结论以及检验报告与鉴定报告等的区别；其效力值得商榷。
一、测产活动作为田间鉴定的法律分析。
本次测产活动是棉花种子在大田种植后，因种子质量或者栽培、气候等原因，导致田间出苗、作物产量等受到影响，双方当事人对造成事故的原因和损失程度存在分歧，为确定事故原因和损失程度而进行的田间现场技术鉴定活动；其符合《鉴定办法》第二条关于田间现场鉴定的定义。在本质属性上，本次测产活动属于田间鉴定。
本次测产活动作为田间鉴定，其违法之处表现如下：
（一）组织鉴定的主体违法。
依据《鉴定办法》第三条之规定，应由田间现场所在地县级以上地方人民政府农业行政主管部门所属的种子管理机构组织实施田间鉴定。在该《测产报告》上盖章的是种子质量检验机构，证明组织实施田间鉴定的不是种子管理机构。依据《种子法》第四十四条的规定，种子质量检验机构是具备相应的检测条件和能力，配备符合法定条件的种子检验员，并经省级以上人民政府有关主管部门考核合格和计量认证的法定专职检验机构，是社会公益性的非营利技术服务事业法人；其不具有行政职能；非经法律授权或行政机关委托，其没有权力对农作物种子质量纠纷组织田间鉴定和制作现场鉴定书；不是法律授权行使组织田间鉴定职权的有关种子管理机构，其组织田间鉴定活动，属于主体违法。
（二）实施鉴定的程序违法。
假设本次测产活动是由有关种子管理机构组织实施的，其也违反了《鉴定办法》规定的鉴定程序。1、专家鉴定组进行田间鉴定时，没有通知种子经营者和种子生产者等有关当事人到场。2、于2006年9月进行鉴定时，需鉴定地块的棉花已经进入收获期，已不具备鉴定棉花出苗率的条件，依法应当终止鉴定，而专家鉴定组仍然进行鉴定。3、《测产报告》中没有列举相应证据证明专家鉴定组对鉴定地块中种植作物的生长情况进行鉴定时，履行了《鉴定办法》第十二条规定的应当充分考虑的八种因素的义务。4、没有按照《鉴定办法》第十四条规定的内容制作现场鉴定书。
（三）《测产报告》缺少确定事故原因和损失程度的鉴定结论，对确定事故原因和损失程度没有证明力。
《测产报告》是在棉花生产过程中鉴定人员对被检地块“棉花缺苗断垄”、“农民补种了玉米”和各调查数据以及产量结构等进行的调查记载，是对田间检验结果的记录。其既未对品种真实性进行验证和对品种纯度进行评估，与文件记录进行比较，判定种子质量与文件记录是否相符的检验结论；又未对导致“棉花缺苗断垄”、“ 平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”等是受到种子质量或者栽培、气候等原因的影响，作出确定事故原因和损失程度的鉴定结论。
《测产报告》未对造成“棉花缺苗断垄”的原因作出结论。在未排除播种质量、田间管理、种子使用者故意（棉田套种玉米产生的边际效应致使棉苗死亡造成棉花缺苗断垄）等因素的前提下，《测产报告》对确定事故的原因，没有证明力。
棉田“平均单产籽棉1167.90kg/ hm2”，并不能证明确有损失和损失的程度。《测产报告》未对棉田套种的玉米进行测产。如果棉田套种的玉米单产15000kg/hm2以上，棉农不仅没有损失反而获得了大丰收。在没有对棉田套种的玉米进行测产的前提下，《测产报告》对被检地块遭受损失和损失的程度，没有证明力。
二、测产活动若为田间检验的法律分析。
《测产报告》记载了种子检验员于棉花生产过程中，在田间对棉花出苗、补种玉米、棉花产量结构进行调查的数据，并由种子检验员签字和种子质量检验机构盖章，文书名称为《测产报告》，其更接近于《管理办法》和《农业部产品质量监督检验测试中心基本条件》规定的检验报告的形式要件。
本次测产活动若为田间检验，其违法之处表现如下：
（一）检验范围违法。
种子质量检验机构，应在考核部门授权其检验的产品范围内，根据申请人的委托要求，对质量争议的种子进行检验，出具种子检验报告。种子质量检验机构实施种子检验，必须按照规定的种子检验规程，确定给定农作物种子的一个或多个质量特性进行处理或提供服务，并与规定要求进行比较［1］。田间检验，也仅是在种子生产过程中，在田间对品种真实性进行验证，对品种纯度进行评估，同时对作物的生长状况、异作物、杂草等进行调查，并确定其与特定要求符合性［2］。田间检验仅对种子本身现实状况是否符合文件记录予以判定，不对造成种子质量与文件记录不符的原因和后果予以分析判定。种子质量检验机构接受棉农委托，于2006年9月14日对大田生产（非种子生产田）的棉花因出苗不全、缺苗断垄情况较重、在缺苗断垄处农民补种了玉米的情况下进行田间产量（出苗率和产量不属农作物种子的质量特性）预测，超越了种子质量检验机构田间检验只能对种子生产过程中的种子质量特性进行检验和判定的权利范围。
（二）检验程序和判定标准违法。
媒体的不能承受之重
杨涛
备受关注的“艳舞跳进烈士陵园”一事，日前开始查办追究相关责任人。泸州市民政局对烈士陵园管理所所长彭柱才作出“停职检讨”处分，泸州市公安局撤销了江阳区公安分局南城派出所所长刘刚江的职务，禁闭7天，并报市纪委批准对其“双规”。（《新京报》1月31日）
事情源于中央电视台《焦点访谈》的报道，该台报道了四川省泸州市的市中心烈士陵园后门的一家娱乐城，里面有人大跳艳舞，还提供其他色情服务。娱乐场所提供色情服务的事情，在其他一些地方也不同程度地存在，在打击中时起时浮。但这艳舞跳进烈士陵园，并得到烈士陵园管理所所长的纵容，是太不应该，此为一，其二是记者在暗访时以普通公民身份向公安“110”报警，“110”居然还是无动于衷，艳舞照跳不误。
但是，现在电视台曝光了，群众反响大了，四川省委、省政府也高度重视了。省委书记张学忠、省长张中伟通过省委办公厅向泸州市委、市政府发出三点指示：彻底清查整顿泸州娱乐场所，对事件相关人员进行严肃处理，就这一事件进行举一反三。泸州市也出动900警力，在全市四县三区内，对各娱乐场所涉黄、涉毒、涉赌等问题进行全面清查整顿，并对忠山宾馆涉案人员进行了控制。于是，“烈士陵园内跳艳舞事件”中，首先是忠山宾馆承包人张川虎落网，接着是烈士陵园管理所所长彭柱才“停职检讨”，派出所所长刘刚江的职务被撤销，并被 “双规”。
这一事件和以往的如安徽阜阳等地劣质婴儿奶粉事件处理没有区别，此前劣质奶粉的受害人一直向有关部门投诉没有收效，但是媒体曝光后，却得到迅速得到解决。这些事情的处理仍然沿续着“记者喑访??群众反响大??领导高度重视并批示??地方政府立即查处、全面整顿”的“媒体治国” 的怪圈。
我并不是说媒体的监督可以不需要，更不是说媒体对丑恶事件披露后，领导不应该高度重视，而是说这么一种揭露丑恶事件完全寄托给媒体的做法，并不是一个法治社会中的正常现象。首先，在一个法治健全的社会，行使公权力的政府各部门各其司职，共同维护社会治安和市场秩序，查处社会丑恶的事件，是执法机关的事情，而不主要是媒体的责任，如“烈士陵园内跳艳舞事件”，有公安、工商、文化等多个执法机关负责，但这些守土有责的部门都失守了，媒体却在冲锋陷阵，这让我们的法治之路偏离轨道运行。其次，媒体事实上也并不是自身有力量让各种事件得到有效处理，只是依靠了上层的权力、领导的批示，事实上媒体以一个普通公民报警是无济于事的，因而这种事件的一再发生，事实上是在损害了法律的权威，公民权利在被蔑视，对权力的崇拜敬畏在巩固。最后，我们看到，原本只是在执法部门有所疏漏的地方，督促他们行动的媒体却担当了执法部门的重要职责，这在某种程度上可以说是媒体的无尚的光荣，然而媒体是否承受了太多的民众的厚望，看看当今媒体特别是高层次的媒体门口上访成灾，其实媒体并不能承受如此之重。
我们在为媒体不断取得丰硕成果时，特别是主要依赖于领导的批示取得这种成果而欢欣时，要特别看到这其实也就是人治大行其道之时，而这种人治模式在现代化的社会是不足以维持社会正常运转。我们期待 “媒体治国” 的怪圈早日能休矣！
江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 邮编：３４１０００
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