关于银行调运澳门元现钞有关问题的通知

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贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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河南省漯河市人民政府


漯河市城市规划区个人建设管理规定

　　第一条　为加强城市规划区内个人建设行为的管理,根据《城市规划法》、《河南省〈城市规划法〉实施办法》等有关规定,结合我市实际,制定本规定。
　　第二条　本规定所称城市规划区,是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
　　郾城县城及孟南开发区、漯河高新技术开发区、漯河经济技术开发区的建设纳入城市统一规划管理。
　　个人建设行为是指个人新建、改建、扩建、翻建住房以及围院、搭棚等行为。
　　第三条　漯河市建设委员会是我市城市规划行政主管部门,负责本行政区域内的城市规划工作。
　　第四条　源汇区建设局根据市建设委员会的授权,负责办理城市规划区内所辖行政区域的居民建房规划管理的前期审查工作和个人违章建设的查处工作。第五条　审批原则(一)节约用地原则。对规划区内村庄的现有用地划定界线,范围以外原则上不予审批。(二)规划合理布局原则。居(村)民建设住房的主朝向间距一般不得小于1:1,层数不得超过3层。(三)统一规划、统一改造、统一建设原则。
　　第六条　凡属下列情况之一的,不予审批:(一)影响城市规划实施和近期规划建设的;(二)影响消防安全的;(三)影响市容观瞻和环境卫生的;(四)影响交通(包括影响邻居出入通道)的;(五)不符合道路退让红线要求的;(六)产权不明,四邻有纠纷的;(七)影响城市防洪防汛的;(八)与城市公共设施有矛盾的;(九)侵占城市公共绿地的;(十)沿沙澧河堤脚外70米以内的;(十一)影响风景名胜和文物古迹保护的;(十二)供电高压走廊范围之内的;(十三)紧靠易燃易爆源,属禁建范围以内的。第七条　居(村)民新建、扩建、改建、翻建住房,必须按法定程序办理个人住宅建设规划许可证。
　　第八条　居(村)民新建住房办证实行下列程序:(一)个人申请并填写个人住宅建设规划许可证申请表,属村民建房的,应当同时办理个人住宅用地规划许可证;(二)居民委员会或村民委员会征求四邻意见并签署意见;(三)街道办事处或乡政府审查并签署意见;(四)源汇区建设局现场勘察,并出具审查意见;(五)委托有资质的设计单位设计施工图纸;(六)市建设委员会核发个人住宅建设规划许可证。
　　第九条　居(村)民扩建、改建、翻建住房办证实行下列程序:(一)个人申请并填写个人住宅建设规划许可证申请表;(二)居民委员会或村民委员会征求四邻意见并签署意见;(三)街道办事处或乡政府审查并签署意见;(四)源汇区建设局现场勘查,出具初步审查意见;(五)委托有资质的设计单位设计施工图纸;(六)市建设委员会核发个人住宅建设规划许可证。第十条　建房人取得个人住宅用地规划许可证后6个月内未申请办理用地手续,或取得个人住宅建设规划许可证后6个月内未开工建设,又未及时办理延期手续的,用地规划许可证或建设规划许可证自行失效。
　　居(村)民新建、改建、翻建、扩建住房应严格按照规划许可证核准的面积、高度、层数、结构等施工。
　　建房人应在房屋竣工1个月内向源汇区建设局申请验收。符合规划审批要求的,由市建设委员会颁发个人住宅建设规划许可证正本。第十一条　土地部门凭个人住宅建设规划许可证正本办理土地权属登记有关手续;房产管理部门凭个人住宅建设规划许可证正本和土地权属证明,办理房屋产权有关手续。
　　在城市规划区内,未取得个人建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件的,批准文件无效。
　　第十二条　城市环城道路和高速公路连接线两侧50米为规划生态林带,道路两侧及城市出入口的个人建设项目和其他建设项目,必须报市建设委员会审批。第十三条　个人在城市规划区农田内从事农业种植、养殖等,涉及围院、搭棚等建设行为的,由个人提出申请,经源汇区建设局提出初步审查意见,报市建设委员会批准。
　　第十四条　在城市规划区内,未取得建设规划许可证或者违反建设规划许可证的规定进行建设,严重影响城市规划的,由城市规划主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划尚可采取改正措施的,由城市规划主管部门责令其限期改正,并处土建工程造价3%—10%的罚款。
　　受到停止建设或拆除建筑物、构筑物等处罚的个人必须立即停止施工。拒绝、阻碍城市规划主管部门工作人员依法执行公务的,依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚;构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第十五条　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除违章建筑不予补偿。
　　第十六条　城市规划区内属郾城县管辖范围的个人建设行为,由郾城县人民政府根据城市规划要求,组织城建、土地、房产等部门依照有关法规和本规定严格办理有关审批手续。颁发规划许可证前应当经市建设委员会审核同意。第十七条　本规定由市人民政府法制机构负责解释。第十八条　本规定自发布之日起施行。

二OO三年四月三日