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浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）

杭政办〔2013〕3号



各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为进一步加强我市市区经济适用住房管理，完善经济适用住房制度，规范经济适用住房上市交易和回购管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）和《杭州市人民政府关于印发杭州市区经济适用住房管理办法的通知》（杭政〔2007〕9号）等文件规定，经市政府同意，现就规范我市市区经济适用住房上市交易和回购管理提出如下实施意见：
　　一、明确经济适用住房上市交易有关政策
　　经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 5 年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权。经济适用住房上市交易，是指经济适用住房购房人在取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房的行为。
　　（一）上市交易政策的适用范围。
　　在2004 年9月1日前已签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应的费用。其余经济适用住房上市交易时均按照本实施意见的规定执行。
　　（二）土地收益等价款的补交范围和标准。
　　经济适用住房购房人按照经济适用住房价格购买的面积部分，在取得完全产权时，需补交土地收益等价款。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入补交土地收益等价款的范围。
　　经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。具体计算公式如下：
　　需补交的土地收益等价款＝（届时的评估单价－经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费。
　　市财政行政主管部门负责土地收益等价款收缴的管理工作,市地税局直属分局具体办理收缴工作。
　　（三）经济适用住房上市交易的办理程序。
　　经济适用住房购房人买卖、赠与该住房的，在向财税部门缴纳土地收益等价款后，持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款的证明等资料，先向房屋登记机构申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续，再办理其他相关的转移登记手续。
　　（四）经济适用住房市场价格的委托评估。
　　市价格主管部门应会同财政部门委托具有相应资质的评估公司对经济适用住房市场价格进行评估，并经市政府确定后每年向社会公布一次。经济适用住房购房人补交土地收益等价款取得完全产权时，应按照最近公布的经济适用住房评估价格计算需补交的土地收益等价款。
　　（五）土地使用权的出让年限。
　　市国土资源主管部门根据相关资料办理经济适用住房土地变更登记，核发国有土地使用证，土地使用权的出让年限为70 年，自土地收益等价款票据填发之日起计算。
　　二、规范经济适用住房内部循环
　　经济适用住房内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 3 年后，将该住房买卖或赠与符合经济适用住房申请条件、并已按规定办理申购资格审核手续的家庭的行为。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。
　　（一）经济适用住房内部循环的备案手续。
　　经济适用住房内部循环双方签订买卖或赠与合同后，应持原购房合同、发票、房屋所有权证等材料向市住房保障和房产管理部门办理登记备案手续。受让方在原购房合同（含预售合同）签订之日起满 5 年后可补交土地收益等价款取得完全产权。
　　（二）经济适用住房的权属变更。
　　经济适用住房内部循环双方凭备案证明、房屋买卖合同或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理房屋所有权转移登记，房产性质仍为经济适用住房；并凭受让方或受赠人的房屋所有权证、备案证明、买卖或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理土地变更登记，土地使用权类型保留划拨性质。
　　三、加强经济适用住房申请回购管理
　　（一）经济适用住房申请回购的范围。
　　经济适用住房购房人未满5年限制年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障和房产管理部门申请回购，并提交原购房合同、房屋所有权证、身份证明等材料。市住房保障和房产管理部门进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。
　　本意见施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用住房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。房屋登记机构办理房屋权属登记时，应比对住房保障部门提供的有关信息，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，应暂停办理权属登记，并及时通报住房保障部门。已购经济适用住房未按规定回购或取得完全产权，且拒不执行政府退出管理决定的，可依法申请人民法院强制执行。
　　（二）经济适用住房申请回购价格的确定。
　　回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：
　　回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）
　　（三）回购资金保障。
　　回购的经济适用住房仍可向符合条件的申请家庭销售；符合廉租住房房源或公共租赁住房房源要求的，可变更性质调整为廉租住房或公共租赁住房。回购资金原则上由回购主体自筹或通过银行贷款筹集，明确调整为廉租住房或公共租赁住房的，回购资金可在廉租住房专项资金中列支。
　　本实施意见适用于本市的上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县（市）可参照本实施意见执行，也可结合当地实际制定实施意见。
　　本实施意见自公布之日起30日后施行，由市住保房管局牵头组织实施。



杭州市人民政府办公厅
2013年8月12日



债权人代位求偿权行使的法律效果分析

安慧敏　郑俊　许丹


摘要：债权人代位权制度是民事法律中的一项重要制度，此制度最早规定于法国民法典之中，随着目前债权债务关系的复杂化，为了更好的协调债权人、债务人、次债务人之间关系，此制度为世界各主要国家和地区如法国、日本及我国台湾所普遍采纳，我国的合同法及其解释也对代位权制度做出了规定，但我国的制度设计在很多方面存在问题,特别是代位权的行使效果归属。因此，本文首先介绍了我国代位权制度的立法及学界存在的分歧，进而对“入库原则”与“优先受偿说”进行了比较分析。其次，在通过对代位权行使效果归属的各种理论分析比较后，总结出“入库原则”的合理性和可行性，并且将“入库原则”理解为在金钱场合直接适用抵销制度或者在非金钱场合可适用抵销的解释更符合法理，更有利于实施和减少交易成本。最后借鉴各国的立法从实体法和程序法两个方面对我国的代位权制度进行完善。

关 键 词：债权人代位权；行使效果归属；入库原则；优先受偿说


The Analysis on Legal Effect in the Creditor’s Rights of Subrogation

Abstract: The system of the Creditor’s Rights of Subrogation is an important one in Civil Laws, officially originated with the French Civil Code. Along with present creditor's rights debt relations complication, for the relation among better coordinated creditor, the debtor and the inferior debtor, this system became worldly. This article first introduced the Creditor’s Rights of Subrogation system's legislation and the difference in our country and other countries. Then tell us the difference between “Storage principle” and “priority on claims”. Secondly, after the theory analysis of the various comparisons on the exercise of subrogation rights, the effect of attribution, we concluded the rationality and feasibility of “storage principle". What is more, “storage principle” is the better theory on solving the relationship among creditor, the debtor and the inferior debtor. Finally, the thesis tells the way completing the system in our country, which is the suing of “storage principle”.

Key Words: Creditor’s Subrogation; Result of Enforcing; the Doctrine of Collection Regulatory; Subrogation Being Discharged Firstly



引言

　　我国于1999年颁布的《中华人民共和国合同法》正式确立了我国的债权人代位求偿权的制度。但是合同法并没有对代位权的效果归属问题进行界定，带来了实务上的不便。1999年12月29日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)(以下简称《合同法解释》)第四部分对于这一制度进行了补充。

1债权代位权行使效果归属不同理论的分析

1.1我国对代位权制度的立法状况

　　代位权制度是债的保全的一种重要制度，由于涉及第三人，所以属于对外效力。在代位权制度的设计上立法者试图突破了传统民法的“合同相对性原则”，其立法的基础在于确保债权的实现。债权需要债务的适当履行才能实现，而债务的履行多体现为从债务人的总财产中分离出一定的财产给债权人。这样债务人的“责任财产”的状况如何直接影响着债权人的债权的实现情况。因为责任财产不仅为某一债权人的债权的一般担保，而且也是全体债权人的债权的共同担保。所以，责任财产的多少直接影响债权人债权的实现。为防止此情况的发生，固然可以通过特别担保手段来保障债权实现，但特别担保亦有其弱点。因此，合同法设置了债的保全制度，在我国，1999年颁布的《合同法》第73条规定了代位权制度， 其后在《合同法解释》中第20条规定了代位权行使的效果归属。 这两条都初步的代表我国设置了代位权制度，但在实践中也由于适用中有些问题难于解决引发了一些立法上的争议。

1.2债权代位权制度的不同理论分析

1.2.1“优先受偿说”评析

（1）“优先受偿说”的内容

　　对于我国最高人民法院在《合同法司法解释》20条规定，有学者认为此条采用了“优先受偿说”。“优先受偿说”是指债权人行使代位权的效果应直接归属于代位债权人。他们认为代位权诉讼取得的财产归债务人会使债权人丧失代位权诉讼的积极性，而且徒增当事人的诉讼成本。而债权人直接受领，不仅高效，而且不会损害债权平等原则：首先，符合法定条件的债权人可以依法提起代位权诉讼。其次，如果是两个或两个以上的债权人同时以同一债务人为被告提起代位权诉讼，法院可以一并审理，财产不足的，依照各自债权的数额按比例分配。最后，在代位权诉讼中，每一个债权人行使代位权的范围都以其债权为限，请求数额超出债务人对其所负债务额或者超出其次债务人对债务人所负担的债务额的，对超出部分，法院不予支持 。因此，他们认为赋予代位债权人对保全财产的优先权，是对代位债权人鼓励。同时对于不主张其债权的其他债权人的债权遵循了“当事人不主张法院不积极的干涉私人领域”的法律常理。

（2）“优先受偿说”的理论困境

　　首先，代位权的目的是保全债权而不是实现债权，是对全体债权人的保护而不是对提起代位权的债权人的特殊照顾。“优先受偿说”对其它债权人实现债权会显失公平，债权人行使代位权的动机是增加债务人应增加的责任财产，使债务人有资力清偿债务，而不是直接从中受偿。
　　其次，“优先受偿说”违背了债权平等性原则。债法的一个基本原则是“债权具有平等性”。债权因其相对性，数个债权不论其发生先后，均以同等地位并存受偿，学理上称此为债权平等原则。据此原则当债务人有数个债权人时，各债权人的地位是平等的，只要其债权已届清偿期，他们均有平等受偿的机会，任何人均不享有优先于其他债权人的受偿权，代位权人也不例外。代位权来源于债权，是对债权的突破，而不是否定，以“优先受偿说”提起代位权的债权人有优先于其他债权人受偿的权利，违背了债权人平等原则。
　　最后，代位权的直接目的是为了解决债务人“沉睡于权利之上”的问题，故该制度的社会功能具有局限性。对于其他债权人来说，因债权不具有公示性，一个债权人因偶然机会了解到债务人对他人拥有债权，因而向该次债务人行使了代位权，而其他债权人尽管也想行使代位权，却因不知道债务人的债权存在而错过机会，如果依不告不理原则，对其他债权人显失公平。

1.2.2.“入库原则”的评析

（1）“入库原则”的内容

　　“入库原则” 是指代位权的行使效果直接归属于债务人，成为全体债权人的共同担保。代位的债权人也不能以代位而取得优先受偿权，只能与其他债权人平等的接受清偿。即使在债权人受领给付场合，也须作为对债务人的清偿，而不能将他直接作为对债权人自己债权的清偿 。法国、日本及我国台湾均采用此说，此种学说依据债的相对性理论，合同的当事人仍是债务人与次债务人，债权人的代位权只是代位行使权利而已，因为代位权本身与代位权的客体 并不是一回事。但如果债务人仍怠于受领或只有一个债权人时，为减少交易成本债权人可在债权范围内代位受领。此外，债权人可通过执行程序使其债权受偿。

（2）“入库原则”的不足