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广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府令第42号


《汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法》已经2000年6月13日汕头市人民政府第十届二十三次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

代　市　长
二○○○年七月六日


汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法


第一条　为加强汕头经济特区（以下简称特区）土地房产抵押登记管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定，结合特区实际，制定本办法。
第二条　凡以特区范围内依法可以抵押的土地房产进行抵押登记的，均适用本办法。
第三条　本办法所称的抵押人，是指将其合法的土地房产，以不转移占有的方式提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他经济组织。
本办法所称的抵押权人，是指接受土地房产抵押作为履行债务担保的自然人、法人或其他经济组织。
第四条　房地产抵押必须遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，依法进行。
　　第五条　市国土房产行政主管部门是特区土地房产抵押的登记机关，依法审查抵押的土地房产的合法性和真实性，核发房地产他项权证，并依法限制抵押期限内土地房产权属的转移。
　　第六条　下列土地房产可以抵押：
　　（一）以出让方式取得使用权且付清地价款的国有土地；
　　（二）以划拨方式取得使用权且经国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款数额的国有土地;
　　（三）已取得房地产权属证书的城市房屋及其占用的国有土地；
　　（四）依法可以抵押的承包的集体荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地；
（五）已登记的村镇企业的厂房等建筑物及其占用的集体土地；
（六）经土地房产交易管理机构交易确认的预购房地产。
以本条第（四）、（五）项规定的集体土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
以本条第（六）项规定的房地产抵押的，只限于购房人为取得该预购房地产的购房资金而向银行申请的抵押贷款。
　　第七条　下列土地房产不得设定抵押权：
　　（一）权属来源不合法、权属不清或有争议的土地房产；
　　（二）非私人所有的属于教育、医疗等公共福利性质的土地房产；
（三）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制转移的土地房产；
（四）房地产开发经营单位对其已经预售的房地产；
　　（五）自房屋拆迁公告发布之日起公告范围内的土地房产；
（六）代管人对其受委托权限未包括抵押内容的代管土地房产；
（七）其他依法不得转让、抵押的土地房产。
第八条　以土地使用权进行抵押时，其地上建筑物、附着物应随之抵押。以房屋进行抵押时，其占用的土地使用权应随之抵押。
　　第九条　以土地使用权设定的抵押期限，不得超过土地使用权的出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十条　以出租的土地房产抵押的，抵押人应将土地房产租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况书面通知承租人。
以同一宗土地房产设定两个以上抵押权的，在抵押登记前，抵押人应将抵押情况书面告知原有各抵押权人。
第十一条　用以抵押的土地房产的价值不得低于所担保的债权；已抵押土地房产的价值超过所担保的债权的余额部分，可以再行抵押。
第十二条　国有企业、集体企业和事业单位法人以其经营管理的土地房产进行抵押的，应符合国有、集体资产管理的有关规定。
第十三条　以土地房产设定抵押权时，应对抵押的土地房产进行估价。土地房产的估价, 由抵押当事人委托具有土地房产评估资质的机构评估，也可由抵押当事人自行协商确定。
涉及划拨土地使用权的土地房产的评估价值，应报国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款的数额。
第十四条　抵押合同在我国境外（含港澳地区）订立的，应当按有关规定办理公证或认证。抵押贷款合同在我国境内订立的，应当办理公证。
第十五条　抵押当事人应当于抵押合同签订之日起１５日（依法应当公证或认证的抵押合同，于公证或认证之日起３０日）内向市国土房产行政主管部门办理抵押登记。
抵押合同自抵押登记之日起生效。
第十六条　抵押当事人申请办理抵押登记，应按下列规定交验文件资料：
　 （一）土地房产抵押合同（有签订主合同的，还须提交主合同）。
（二）抵押双方当事人或代理人的资格证明：
１、属法人或其他经济组织的持营业执照或法人登记证件。
２、属个人的持居民身份证或其他合法身份证件。
３、属代理人的还应当持授权委托证明。
（三）抵押土地房产的权属证件：
１、属国有土地使用权的，持国有土地使用证。
２、属集体土地使用权的，持集体土地使用证，有地上建筑物的，还须附建筑物权属证件。
３、属建成的房屋的，持房屋所有权证或房屋共有权保持证及土地使用证，或持房地产权证。
４、属预购的房屋的，持经土地房产交易管理机构确认的房地产预售合同。
　　（四）抵押土地房产估价的资料；
（五）抵押人有权设定抵押权的证明材料：
１、属划拨的国有土地使用权的，持国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款数额的书面意见。
２、属集体土地使用权的，持土地所有者同意抵押的证明。
３、属中外合作、合资和外商独资企业以及有限责任公司、股份有限公司等企业的土地房产的，持经董事会决议或股东大会通过同意抵押的证明或其他有关证明。
４、属共同共有或不可分割的按份共有的土地房产的，持其他共有人同意抵押的证明。
（六）登记机关认为需要交验的其他文件、资料。
第十七条　申请抵押登记符合本办法规定、文件资料齐全的，市国土房产行政主管部门应当予以受理，并应当自受理之日起１５日内给予核准登记，发给《房地产他项权证》。属以预购房屋设定抵押权的，在其房屋购销合同上注记，并于房屋交付使用后核发《房地产他项权证》。
抵押登记的申请经审查不符合本办法规定的，不予受理，并在收到申请之日起15日内书面通知申请人。
《房地产他项权证》由抵押权人收存。
第十八条　已办理抵押登记的土地房产未经抵押权人同意，不得转让、交换、赠与、再抵押和继承。确需进行上述行为的，应经抵押权人书面同意。
第十九条　同一宗土地房产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖土地房产所得的价款按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。
　　第二十条　抵押合同发生变更时，当事人应当在合同变更之日起１５日内向市国土房产行政主管部门办理抵押变更登记。申请抵押变更登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。
第二十一条　抵押当事人需延期抵押的，应当自延期抵押事项发生之日起１５日内向市国土房产行政主管部门申请办理延期抵押登记。市国土房产行政主管部门应当依照本办法第十七条规定给予办理延期抵押登记。
第二十二条　抵押合同解除或终止时，抵押当事人应当在合同解除或终止之日起１５日内向市国土房产行政主管部门办理注销抵押登记。
申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下资料：
（一）抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；
（二）抵押合同解除的，应当提交抵押解除证明资料；
（三）发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关资料。
第二十三条　抵押登记、变更抵押登记、延期抵押登记、注销抵押登记的有关资料应当对公众开放查阅。
第二十四条　抵押人隐瞒土地房产存在共有、侵权、争议、被查封、被扣押等真实情况，或重复抵押的，市国土房产行政主管部门应当撤销全部或部分登记。撤销登记决定书应当自作出之日起１５日内送达当事人。
第二十五条　抵押人伪造有关证件、文件或故意持伪造的证件、文件骗取登记的，市国土房产行政主管部门应当撤销登记，并处以１０００元以上５０００元以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应当负赔偿责任。
第二十六条　抵押合同依法变更、解除或终止，以及延期抵押，抵押当事人不按本办法第二十、二十一、二十二条规定期限分别办理变更、延期抵押登记和注销抵押登记的，原抵押登记自上述期限届满的次日起视为自行注销。
第二十七条　抵押人擅自将抵押的土地房产转让、交换、出租、再抵押、赠与或以其他方式处分的，其处分行为无效，并应承担由此产生的法律责任。
第二十八条　抵押当事人对市国土房产行政主管部门的行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十九条　本办法自发布之日起施行。

汕头市人民政府办公室　　　　

二○○○年七月十一日


论地市级检察院在法律监督中的突出作用

作者：徐军（黑龙江省鸡西市人民检察院检察长）


检察机关作为国家的法律监督机关，肩负着树立社会主义司法理念，监督和保障国家法律的统一正确实施，维护和巩固在全社会实现公平正义的历史使命。因此，加强检察机关建设，特别是提高检察机关的执法能力和监督水平，具有重要的现实意义。
地市级检察院在各级检察机关中处于承上启下的重要位置，它既是贯彻落实高检院和省院指示精神的二传手，又是具体组织和指导基层检察院工作的龙头，尤其在帮助协调解决基层检察院遇到的各种实际问题和困难方面，充分发挥着一线指挥部的关键作用。全国372个地市检察院管辖着3222个基层院和201435名检察干警，占全国检察干警总数的95％。检察工作的主要业务量和工作难点，主要成绩和问题都在地市级以下两级院中体现，而能否把握方向、服务大局、提高执法水平、确保案件质量，正确履行法律监督职能，维护公平正义又主要依赖于地市级检察院的工作态度、工作素质、工作能力和工作效果。在法律规定的法律监督的形式和内容中，地市级检察院体现的也最全面，它既拥有比省级检察院数量更多的案件，又拥有比基层检察院更大的受案权限；它既是二审终审的主要层级，又扮演着主要的法律实践部门和办案主体的重要角色。它是上级政策落实的主要实施者、是办案力度和案件质量的主要控制者、是地方执法形势和个案的具体了解者，更是及时获取情况拍板解决问题的主要责任者。正是因为地市级检察院在司法体系中所处非同寻常的法律地位决定了地市级检察院作用的发挥，直接影响着整个检察事业的成败。因此，只有全面地加强地市级检察院的领导班子建设、检察业务建设和检察官队伍建设，才能确保检察事业健康发展，才能在维护国家稳定、保障公司公正、服务经济建设和构建和谐社会过程中全面发挥法律监督的职能作用。
按照我国法律的有关规定，检察机关的法律监督方式主要有四种：一是侦查权，即对国家工作人员贪污贿赂、渎职侵权犯罪进行侦查；二是逮捕权，即对公安(安全)机关和自侦部门提请批准逮捕的案件批准或不批准逮捕；三是公诉权，即对移送起诉的案件决定起诉或不起诉；四是诉讼监督权，即对立案、侦查活动，刑事、民事和行政审判活动以及刑罚执行活动是否合法进行法律监督。根据法律赋子检察机关检察权的范围，具备上述全部功能的是地市级以上检察院。而在所有法律监督活动中，地市级检察院所占有的比例最大，功效也最明显。

一、地市级检察院承载查处职务犯罪的主要工作

查办职务犯罪案件，是法律赋予检察机关的重要职责，也是检察机关独立行使检察权的主要手段。当前，我国正处在市场经济建设并逐步完善的重要历史时期，在体制转轨、结构调整、社会变革过程中，诱发贪污贿赂等职务犯罪的客观因素很多，在某些地方和部门还很严重。职务犯罪案件频发、涉案金额巨大、涉案人员职位特殊等表明，检察机关面临的查办职务犯罪案件的任务十分艰巨，特别是地市级检察院肩负的任务更为重要。
从立案查处职务犯罪的数量上看，高检院和省级院虽然也直接指挥、参与查处一批职务犯罪的大案、要案，但就其办案总量，地市级检察院及所管辖的基层院办理的案件则占绝大多数。据统计，2003至2005年，全国检察机关共立案查处职务犯罪案件111170件，其中，地市级检察院和基层院立案110444件，占立案总数的99％，在这些案件中，地市级检察院直接立案12031件。许多基层院在查办案件时，受体制、人力、物力、层级等多方面因素制约，所以，基层院查办的绝大多数案件都是在地市级检察院的直接指挥、支持和参与下完成的。
从职务犯罪的主体范围看，绝大多数在地市级检察院的管辖之内。我国的行政区划具有以县、区为基础单位，以地、市为基本单位的特点。中央、省直机关、企事业单位、人民团体等均座落于地、市的地域管辖之内，按我国法律规定的属地管辖原则，其发生的职务犯罪问题，均应由地市级检察院予以查处。
从检察机关各层级的职能看，高检院根据党中央关于深入开展反腐败斗争的总体要求，制定查处职务犯罪的宏观政策、指导方针。省级院按照高检的部署，结合本省各地、市实际情况，落实具体工作任务、指导措施，并督促考核。而地市级检察院则既担负着直接查处辖区内职务犯罪、特别是大案要案的职责，又担负着指挥和指导基层院查办职务犯罪案件，并为其排除阻力和干扰的任务。
从侦查职务犯罪的具体对策看，针对当前系统或部门内部团伙犯罪，跨地区、跨部门的连锁犯罪，高智能、高技术手段犯罪日益增多的情况，传统的侦查对策和方法已不能适应斗争的需要。近年来，检察机关推行的大反贪格局、侦查一体化模式、“查系统、系统查”的侦查方法都是以地市级检察院为龙头，设计、实施并取得尚佳效果的。随着形势的发展，反腐败斗争的深入，地市级检察院在查处职务犯罪过程中，将继续承担主要任务，发挥特有功能，做出突出贡献。
二、地市级检察院掌控打击严重刑事犯罪的重点环节
严厉打击严重刑事犯罪，全力维护社会稳定，是检察机关的一项重要职责。检察机关通过行使审查批准逮捕权和公诉权，使触犯国家法律，构成刑事犯罪的人得到应有制裁。按照我国《刑事诉讼法》的有关规定，行使审查批准逮捕权和公诉权的是地市级检察院和基层检察院。根据《人民检察院组织法》关于上级检察院领导下级检察院的规定，地市级检察院审查批捕权和公诉权的权限高于基层检察院。这样，地市级检察院完成的审查批捕和审查起诉的过程，就成为严厉打击严重刑事犯罪的重点环节。
地市级检察院审查批准逮捕和提起公诉的刑事案件，都是手段残忍、情节恶劣、后果严重、社会影响较大的，按照《刑法》规定，犯罪嫌疑人可能判处无期徒刑以上刑罚的案件。这比基层检察院办理的一般刑事案件对刑事犯罪分子的震慑力更强，对遏制和减少犯罪的作用更大。
地市级检察院可以适时介入本地区内任何重大或疑难案件的侦查活动。引导公安机关调查取证，节省诉讼时间，提高诉讼效率，增强打击力度，使严重刑事犯罪分子及时得到法律的制裁，不断提高社会主义法制的公信力和人民群众对司法机关的信任度。对于有些跨地区的严重刑事犯罪案件，基层检察院受地域管辖和诉讼力量的限制，以一己之力很难完成艰巨的诉讼任务。在这种情况下，地市级检察院可以利用其特殊的位置，整合辖区内的诉讼资源，统筹调配办案力量，形成打击合力，顺利完成诉讼任务。、地市级检察院处于刑事诉讼活动监督的重要关口
检察机关对刑事诉讼活动进行法律监督是我国刑事诉讼活动的一项基本原则。其意义在于检察机关不是在诉讼活动的某个阶段或某个局部行使某些具体的监督权力，而是检察机关的法律监督权贯穿刑事诉讼过程的始终，包括对刑事诉讼各个阶段、参与到刑事诉讼中的各方主体的诉讼活动进行法律监督。这表明，一方面，检察机关对刑事诉讼活动包括侦查活动和审判活动有权进行监督。另一方面，检察机关的法律监督是通过具体的诉讼权利来实现的。检察机关通过行使立案侦查、批准逮捕、提起公诉等诉讼权利，实现惩罚犯罪分子或者保障无罪的人不受刑事追究的作用。检察机关通过立案监督、侦查监督、审判监督、执行监督等监督权力，实现其保障国家刑事法律的统一正确实施作用。检察机关行使具有法律监督性质的权力，使刑事诉讼中的违法行为能够得到纠正，从而保证了刑事诉讼活动的依法、顺利进行。
地市级检察院虽然与基层检察院同时履行对辖区内刑事诉讼活动进行法律监督的职能，但其居于核心位置，主要依据有以下几点：
一是地市级检察院对基层检察院法律监督的活动，负有指导和监督检查的责任。发现基层院的决定确有错误时，有权予以纠正。其纠正意见基层院必须执行。
二是对于基层公安机关认为基层检察院的监督意见错误的案件，地市级检察院经过复核后，作出维持或纠正基层检察院意见的决定。
三是按照高检院制定的《人民检察院直接受理侦查案件立案、逮捕实行备案审查的规定(试行)》，基层检察院查处职务犯罪时的立案、逮捕决定，需由地市级检察院审查把关，这个数量占全国查处职务犯罪数量的绝大部分。
四是刑事案件二审多在中级法院进行，而对二审审判活动的监督，只能由相对应层级的地市级检察院来完成，基层检察院不具备该项监督权力。
五是在对刑罚执行的监督活动中，地市级检察院负责的面最宽，工作量最大，责任也最重。
四、地市级检察院位居防止和纠正司法不公的战略前沿
司法公正是文明和发达国家的基本特征。除刑事诉讼活动可以体现司法是否公正外，民事诉讼和行政诉讼行为是否合法、民事和行政的判决裁定是否正确，也直接影响人民群众对司法是否公正的理性判断。我国民事诉讼法规定，检察机关对已经发生法律效力的判决、裁定，发现有法律规定情形的，应当按照审判监督程序提出抗诉；行政诉讼法规定，检察院有权对行政诉讼实行法律监督，对已经发生法律效力的判决、裁定，发现违反法律、法规规定的，有权按照审判监督程序提出抗诉。这就赋予了检察机关民事行政监督权。
检察机关的民事行政监督权是通过提起抗诉来实现的。虽然绝大多数民事行政案件由基层法院审理，但按规则规定，其对应的基层检察院没有提出抗诉的权力，抗诉权只能由地市以上检察院来行使。在司法实践中，又以地市级检察院提出抗诉为最多。若把检察机关比作防止司法不公的战略防线的话，地市级检察院就处在前沿的重要位置。
从主客观的角度来分析，产生违反法律、法规的错误的判决、裁定，原因主要有两个，一是有的审判人员水平低、素质差，或者工作不负责，疏忽大意。二是个别审判人员贪赃枉法，徇私而为之。地市检察院一方面可以通过提出抗诉的法律手段，纠正错误的判决、裁定，减少司法不公给当事人合法权益带来的损害；另一方面可以揭露司法不公背后隐藏的腐败问题，查处徇私枉法的审判人员，最大限度地避免错误判决、裁定的发生，维持司法公正，保护人权。
五、地市级检察院负有加强基层检察院建设的直接责任
基层检察院是检察事业的基石，在法律监督体系中居基础位置。高检院2002年确定的《人民检察院基层建设纲要》是地市级检察院领导和指导基层检察院建设的纲领性文件。对于一个地区而言，在检察机关的机构网络中，基层院是网上的目，而地市级院则是纲，所谓纲举目张。只有地市级检察院充分发挥“龙头”作用，切实加强对基层院的领导和指挥，高检院《纲要》确定的基层检察院建设目标才能够顺利实现。一方面，高检院、省级院关于加强基层检察院建设的各项措施需要地市级检察院结合本地实际，采取有效办法组织贯彻和落实；另一方面，基层检察院建设过程中，在领导班子调整充实、人力资源补充配置、重大职务犯罪案件查处、基础设施和装备完善等多方面遇到的问题和困难，靠自身的权限和能力很难解决，均需地市级检察院给予帮助和支持。上述特性是“检察一体化”的机制所决定的。检察一体化原则是现代法治国家通行的检察机关司法活动原则。即：检察官在执法活动中，在法律意义上，被视为同一的资格主体，产生的检察权行为被视为具有整体性的行为。表现在上下级检察机关的检察官之间的领导与被领导的工作关系；表现在检察机关各成员之间可以依据检察长的指派，可以相互替代完成一个完整的检察权行为，以此来提高检察官行使检察权的民主性、公正性。检察权的这种特性和发展趋势，揭示了现代检察制度的内在理性，揭示了现代法治国家注重民主和法制建设的发展规律。反映在地市级检察院和基层检察院的关系上就是要求检察组织系统的上下贯通，从领导体制上保证检察机关检令畅通，形成一个整体有合力的检察组织系统。反映在构建和谐社会的必然要求上就是基层检察工作是全部检察工作的前沿和基础，人民群众对基层检察院工作的满意程度首先会反映到它的直接领导机关——地市级检察院。因此，必须全面做好地市级检察院各项工作，运用法律手段化解社会矛盾、维护人民群众的合法权益、促进司法公正，努力创造辖区内和谐稳定的社会环境和公正高效的法制环境。反映在全面贯彻落实科学发展观上，就是充分发挥地市级检察院一线指挥部的关键作用，深入实践“强化法律监督，维护公平正义”的检察工作主题和总体要求，稳步推进检察体制和工作机制改革，加强队伍建设、基层检察院建设、法律监督能力建设，为维护国家安全稳定和构建社会主义和谐社会服务。