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于润龙非法经营黄金案应遵从日落条款宣告无罪释放/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 16:32:31  浏览:9492   来源:法律资料网
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于润龙“非法经营黄金案件”应遵从“日落条款”而宣告无罪

   吉林法院十年后再次重审“于润龙非法经营”案,于润龙的家人委托北京市世纪律师事务所郭增忠、张生贵律师担任再审程序的辩护人,两位律师参加了2012年9月18日的法庭审理,经过阅卷、会见被告人,辩护律师从三方面建议法院依法宣告于润龙无罪并释放。
   
   一、终审宣告无罪后第七个年头,中院撤销两判发还重审,违反刑事诉讼法规定的上诉不加刑原则:

   2004年因被告人于润龙非法经营罪被一审法院免予处罚,于润龙不服【2003】丰刑初字第218号刑事判决,上诉至吉林中院,2005年7月22日吉林中院以(2004)吉刑终字第104号刑事判决“撤销(2003)丰刑初字第218号刑事判决,宣告于润龙无罪,该判决发生法律效力七年后,中级法院院又以(2012)吉中刑再字第4号刑事裁定书发回重审,4号裁定系典型的未审先裁,不能成为重审程序的参照。
   吉刑终字第104号刑事判决结果符合法律规定,对全案基本要件事实和适用法律问题做了客观评判,论证有理有据,裁判要旨分析到位,判决结果符合法律,贵院可适时明鉴。
再审裁定关于“原判决事实不清楚或者证据不足”的判定,明显缺乏法律依据。终审法院针对无罪判决,在即无抗诉又无受害方指控的前提下,撤销两审发回重审的程序貌似依法,实质是破坏了《刑事诉讼法》基本原则,如果重审维持原来“免予处罚”的判决,明显违背法律规定;若按终审判决的结论制发无罪判决,再审裁定却认为“原判决事实不清,证据不足”,再审裁定里所指的“原判决”究竟指“一审”还是“二审”无法明确。再审裁定仅仅是摘抄“发回情形”的程序性条文,随意指令再审,暴露出再审裁定的过度随意。
   重审程序当中只所以强调此问题,目的在于期望重审法院能够坚持以事实为根据,依法律为准的基本原则,使其做出的司法裁判经得起历史考验。
   法院深知被告人多年索赔黄金的主张,面对问题不是想办法妥善解决,反而利用手中司法权利裁判被告人,用一个违法的4号裁定改变另一个合法的104号判决,牺牲被告人合法权益为代价,破坏法律的严肃性。吉中刑再字第4号刑事裁定书适用《刑事诉讼法》第一百八十九条第(三)项为据,显系适用法律错误。依据《最高法刑事诉讼法若干问题的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百零八条、第三百零九条规定,人民法院按照审判监督程序重新审判的案件,应当对原判决认定的事实、证据和适用法律进行全面审查;如果原来是第二审案件,应当依照第二审程序进行审判,所作的判决是终审的判决。依据《最高院关于刑事再审案件开庭审理程序的具体规定》,本案不属于书面审理的情形,必须公开开庭审理。2012年8月13日,同一天分别作出(2012)吉中刑监字第25号再审决定、(2012)吉中刑再字第4号裁定,期间如何召开审委会讨论再审决定?如何开庭再审?审委会的讨论决定程序与合议庭再审庭审程序何以同期完成?确定开庭时间及送达开庭传票的程序均被删除;同一天丰满区法院又要向公安送达逮捕文书。依据刑事诉讼规定,再审开庭应当通知公诉人到庭,必须告知和保障被告人委托律师的权利,而4号裁定及再审程序自始没有保障被告人的辩护权,没有预留被告人或其亲属委托辩护人的时间,重审时被告人明确声明二审法院根本未对本案进行重审,未能展开或落实至关重要的“开庭”、“辩护”、“宣判”等法定程序,只能说4号载定仅仅是填单转办,不是依法再审。再审裁定中本院认为的“原判决事实不清楚或者证据不足”并非庭审查实,是随便找个借口将于润龙当成皮球一样踢给基层法院,辩护律师真诚期望一审法院不要再踢回,请法院认真司法,切实解决问题,保障基本人权,保住司法底限。
   2012年3月14日修订《刑事诉讼法》第二百二十六条规定,第二审人民法院审理被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件,不得加重被告人的刑罚,第二审人民法院发回原审人民法院重新审判的案件,除有新的犯罪事实,人民检察院补充起诉的以外,原审人民法院也不得加重被告人的刑罚。“上诉不加刑”是刑事司法的一项基本原则,本案重新审理程序中,公诉机关既无新证据,又无新的犯罪事实或补充起诉,一审法院依法应当坚持重审不加刑原则,宣告于润龙无罪。
   
   二、国务院明令取消黄金统购统配行政许可后,于润龙购售黄金的行为失去法定犯罪客体,应当宣告其无罪:

   《刑法》第十二条规定了从旧兼从轻的基本适法原则,于润龙的行为确因行政法规的改变,不能再按非法经营罪处理。2005年5月19日,最高人民法院法研(2005)80号《关于非法经营黄金案件移送起诉期间国务院出台国务院关于取消第二批行政项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定如何适用法律问题的答复》规定,国务院(2003)5号文件发布后,个人收购、销售黄金的行为,不构成非法经营罪,该文件发布前的行为,应按照《刑法》第十二条规定的从旧兼从轻处理的原则,不以非法经营犯罪论,在法院判决前,公诉人应当撤回案件。
   《刑法》第二百二十五条规定,非法经营罪侵犯的“客体”是国家限制买卖的物品和经营许可证的市场管理制度;“客观方面”表现为“未经许可”经营专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品,以及从事其他非法经营活动,扰乱市场秩序,情节严重的行为。构成非法经营罪,至少要具备三个要件:必须有违反法律、法规进行经营的行为;必须是违反国家规定;必须是情节严重。而违反法律法规或国家规定,专指法律和行政法规,“人民银行”的各种办法、细则、规定等不能成为认定本罪的法律依据,否则将扩大本条的适用范围,不符合罪刑法定原则,应当引起审判法院的充分注意。
   涉案黄金虽然属于国家通过行政许可限额配售的物品,但在2003年2月27日以后,由于国家明令取消限额配售行政许可制度,意味着放开了黄金收购限制,无须行政许可配售的物品,黄金收购行为不再受国家管控限制,被告人收购转让黄金的行为不构成犯罪,因此不再按非法经营罪对待。

   三、确保无罪的人不受刑事追诉的诉讼制度理应得到全面贯彻,刑事司法不能带有任何情绪或好恶:

   刑事诉讼事关公民的自由、财产等重大权利,任何不当因素的介入哪怕是最小的、潜在的介入都可能妨碍司法公正的实现,辩护人真诚期望司法排险各种干扰,预防错误裁判。本案被告人被宣告无罪后,即没有抗诉,也没有申诉,法院撤销两审发回重审确有不当,重审程序中公诉方没有新证据,没有增加公诉事实,公诉方仍旧错误理解人民银行关于“不适于个人”的答复意见配合审判程序,极为不当的,公诉机关理应依照最高人民法院《关于非法经营黄金案件移送起诉期间国务院出台国务院关于取消第二批行政项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定如何适用法律问题的答复》意见撤销本案。于润龙的行为在一审前确因法律变化,不能被认定为犯罪行为。
   依据刑法规定司法在打击犯罪的同时,必须保障无罪的人不受追究,不能使本该无罪的人受到枉法裁判。刑事司法实践应当以防止无辜者被错误定罪为中心,近年来全国各地陆续曝光的一些重大刑事错案,严重损害了司法公正性和权威性,无论对个人还是地方司法,带来的后果都是灾难性的,人们会因此丧失对司法的信任,不利于实现社会公正与和谐。如何避免、减少错案的发生一直是人们高度关注的重要话题,本案重审裁判无疑会成为新的聚焦。如果遵循正当的司法程序,发现和纠正错案的机率就会大大强化,如果从照顾相关部门的情绪出发而消极对待刑事司法,一定程度上就必然引发错案。虽然说,发现错案和纠正错案的渠道是偶然的,但其中有必然因素,刑事错案往往会涉及到相关人员的责任追究问题。于润龙非法经营案件存在着“有罪”与“无罪”这一根本问题的定性,更多地体现在程序问题方面,在这一方面出现问题确实不能为现代文明社会所容忍。看来本案被中级法院依照有罪推定的思路发回重罪,其中的成因超出了法律制度本身,原因不是独立存在的,有着相关部门错综复杂的交叉作用,但某种意义上看,本案只有个性的一面,案情事实简单,在法律上本不该出错,依据现行刑事司法规定,案件事实认定和法律规定都十分确定,在特定的时空环境里必然无罪,只所以七年后重审,难免打上了个别部门利益争锋的烙印,大多由于被告人持续索要被扣百公斤黄金的背景作用促成,其中有着权力机关的爱憎喜怒等情绪的干扰,但辩护人同时相信,司法审判当中也不可能出现整齐划一的有罪意见,必然存在着不同看法,希望有这样的思维能够顶住压力,影响着对案件的最终判断。如果出现人为因素大于法律因素,在法外大行有罪推定或主观臆断,这将是司法的悲剧重演,我们不希望错案的发生受到司法机关的情绪和憎恶操控。当下的刑事司法,已经逐步改变着“重打击、轻保护、重实体、轻程序”的特权意识,多年前宣告无罪的案件被按有罪重审,这是不当重审,是违法重审,非常规式撤销无罪宣告的裁定,本身反映或暴露了司法机关的严重失误,这样的结果把好的法律沦为错案的帮手。
   对于润龙的重审是片面而不公正的审判,是带着结论找根据的重审,有司法报复之嫌。正值于润龙索要黄金期间,司法机关带着情绪重审,必然会使偏见渗透到案件当中,依赖非理性的思维因素选择性司法,忽略现行法律,必然导致差错。在于润龙被宣告无罪后,不断主张合法财产的当口,司法机关采用地道式视野撤销无罪宣告,用偏见手法拘人重审,把司法审判程序演绎成有罪推定,而不是为被告洗刷罪名的过程,这是一个令人恐怖的推理方式,公、检、法配合有余而制约不足,联盟排斥辩护观点,使得原本就处于弱势的被告人更加势单力薄,从免予处罚到宣告无罪,再到撤销发还重审,将当事人采取刑拘措施,实实在在地修筑一条有罪推定之路共酿错案,导致刑事诉讼偏离正确方向。
   
   四、空白罪状的刑事司法中必须遵从和贯彻行政许可的“日落”原则:

   所谓“空白罪状”是指立法者在刑法分则性条文中设置的部分或全部行为要件,需依赖其他规范性文件补充的构成要件类型,具体包括相对空白罪状和绝对空白罪状两种表现形态。空白罪状真正的行为要件不完全是通过刑法分则条文来描述的,而是由相关法规中的其他条款或者在其他制度中包含,从而导致行为构成与惩罚处于相对脱离状态,行为构成是包含在一种基本规定之中,而该规定涉及一种刑事辅助规定,因此,立法者在必须填补和充实空白构成的时候,将立法工作或多或少地交给行政管理机关,具体的犯罪构成要件完全不由刑法规定。行政许可设定依据的动态性和合法性无疑会影响非法经营罪的空白罪状要件的填补。我国在行政许可立法时采用了类似国外立法中的“日落”条款,为有效地解决法律与社会发展之间的脱节现象,许可法第二十条规定,行政许可的设定机关,应当定期对其设定的行政许可进行评价,对已经设定的行政许可,认为通过本法第十三条所列方式可以解决的,应当对设定的行政许可规定进行修改或废止,行政许可的实施机关,可以对已设定的行政许可的实施情况及存在的必要性适时进行评估,从罪刑法定原则所关涉的民主法治原法律明确性原则、法律专属性原则等角度加以追问。刑法只规定非法经营罪的法定刑,而由行政法规或其他制度来确定具体犯罪构成要件,从实质层面而言,空白罪状具体犯罪构成要件的确定完全由相关行政法规或制度来承担,因此,即使被参照的相关法规不是定罪量刑的直接依据,但事实上也决定着司法机关的具体定罪活动,《刑法》第二百二十五条将填补非法经营罪其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为的文件规定确定为“国家规定”,即《刑法》第九十六条涉及的全国人民代表大会及其常委会制定的法律和决定,国务院制定的行政法规、行政措施、发布的决定和命令,司法机关只能从这些文件中去寻找相关的违反规定的经营行为,不能从《行政许可法》第十五条规定有权设定行政许可的地方法规、部门规章或规范性文件中去寻找依据。从动态上说,一旦设定行政许可的依据被撤销或者失去效力,某种非法经营行为是否还应按非法经营罪处理,就应当按照《刑法》第十二条的规定确立的从旧兼从轻原则处理。国务院于2003年2月27日以国发(2003)5号文件发布了《国务院关于取消第二批行政许可项目和改变一批行政这批项目管理方式的决定》,其中涉及黄金审批项目共四项,即停止执行关于人民银行对于黄金管理的收购许可、黄金制品生产加工批发业务审批、黄金供应审批、黄金制品零售业务核准四项制度,决定发布前的个人经营黄金的行为,现在审理时就应当依照从旧兼从轻的原则处理,决定发布后个人没有办理任何手续而经营黄金的行为,因不再侵犯特定主管部门的许可制度,不能继续适用《刑法》第二百二十五条以非法经营罪处罚。

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海关总署、财政部关于国家重大技术装备项目所需进口货物的税收优惠问题的通知

海关总署 财政部


海关总署、财政部关于国家重大技术装备项目所需进口货物的税收优惠问题的通知
海关总署、财政部



国务院重大技术装备办公室关于《国家重大技术装备工作汇报提纲》已经国务院领导同志审核同意。《提纲》中提出:“七五”期间要对十一项重大技术装备项目(详见附件)逐步实现国产化。为了有利于加速国产化的进程,决定给予以下税收优惠:“开展技贸结合的产品和与国外合
作制造的产品需要进口的零部件、元器件、原材料及重大技术装备研制所需引进的样机、特殊工具、关键元器件和特殊材料,经海关总署和国务院重大技术装备领导小组办公室核准后,应减免关税和进口工商税。”现经与国务院重大技术装备领导小组会商,其税收优惠可按以下规定办理:


一、与国外合作制造的产品需要进口的零部件、元器件及重大技术装备所需引进的样机、特殊工具、关键元器件,按法定税率减半征收进口关税和增值税(或产品税)。
二、对开展技贸结合所需进口的元器件、零部件,可比照(84)署税字第350号文对技贸结合进口成套散件减税的规定精神,减按法定税率的三分之二计征进口关税和增值税(或产品税)。
三、对于进口原材料,原则上应予照章征税;进口特殊材料,如有特殊困难的,可申请临时减税。
四、一、二两项准予减税进口的货物,进口单位应持凭国务院重大技术装备领导小组办公室的证明一式两份,送经海关总署关税司盖章后,再到进口地海关办理减税手续。
附件一:国家十一项重大技术装备项目
1.大型露天矿成套设备
2.大型火电站成套设备
3.三峡水电枢纽工程成套设备
4.大型核电站成套设备
5.超高压输变电成套设备
6.大秦线重载列车成套设备
7.宝钢二期工程成套设备
8.三十万吨乙烯成套设备
9.大型复合肥料成套设备
10.大型煤化工成套设备
11.民用飞机
附件二:国家重大技术装备项目所需进口货物减税证明
委托对外订货单位: 合同号:
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|序 |进口货|单 | | | 总署关税司 |进口地海关核放情况 | |
| | | |数 量|金 额| |----------| 备 注 |
|号 |物名称|位 | | | 审核意见 |数量|金额|海关签章| |
|--|---|--|---|---|-------|--|--|----|-----|
| | | | | | | | | | |
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| 申请单位签章 |国务院重大技术装备领导小组办 |海关总署关税司签章 |有效日期 |
| |公室签章 | | |
| 年 月 日| | 年 月 日 | |
| | 年 月 日 | | |
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1987年5月11日

南京市房地产交易管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市房地产交易管理办法

  
1998年9月21日 南京市人民政府第159号令




第一章 总则

  第一条 为加强城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交
易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规
的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易,实施房地产交
易管理,均应当遵守本办法。
  第三条 本办法所称房地产交易管理,包括对房地产转让、房屋租赁、房地
产抵押以房地产中介等房地产交易活动的管理。
  第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿诚实信用的原则。
  第五条 南京市房产管理局(以下简称市房管机关)是本市房地交交易的行
政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、
县房产管理部门(以下简称区、县房管机关)按权限分工负责所辖区内的房地产
交易管理。
  市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托,负责房地产交易的日常
管理工作。
  国土、建设、规划、工商、财政、物价、出租、国资等部门应当在各自职责
范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
  第六条 房地产转让、抵押、出租的,其房屋占用范围内的土地使用权同时
转让、抵押、出租。

第二章 一般规定

  第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续,当事人应当持有相应
的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产,不得进行交易:
  (一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的;
(二)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(三)权属有争议的;
(四)已批准实施拆迁的;
(五)未经国资部门批准的行政事业单位房地产;
(六)依法收回土地使用权的;
(七)法律、法规规定不得交易的其他情形。
  第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内
办理完毕,对不符合规定条件的,应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予
受理的答复,并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
  房地产开发企业、房地产中介机构,不得强制使用其制作的格式合同。
  第十一条 办理房地产交易手续,交易当事人应当如实申报房地产交易价格,
并按国家有关规定缴纳税费。

第三章 房地产转让

  第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式
将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为:
(一)以房地产投资、入股的;
  (二)以土地使用权投资,与他人联合开发房地产,使房地产权属发生转移
的;
(三)因房地产权利人合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵偿债务的;
(五)以产权调换方式安置被拆迁人房屋的;
(六)按房改规定优惠政策售房及准予再转让的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
  第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
  第十四条 除法律、法规另有规定外,房地产转让合同自当事人签订之日起
成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起(预售的商品房自竣工合格之日起)
30日内,向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
  房地产的转让,以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户
登记之日起,取得转让的房地产权利。
  第十五条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条
件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用
权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于在建房屋工程的,完成房屋开
发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地
条件。
  第十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,由市、县房管机
关审查,报市、县人民政府审批。准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出
让手续。
  有下列情形之一的,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应当将转让房
地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理:
  (一)经市规划行政主管部门批准,转让后的土地用于建设《中华人民共和
国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的;
(二)转让私有住宅的;
(三)按照国家房改规定出售公有住房的;
(四)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
(五)根据城市规划,土地使用权不宜出让的;
(六)市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
  第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房,应当向市、县房管机关申
领商品房预(销)售许可证,申领商品房预(销)售许可证应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25%以上;
(四)已确定工程进度和竣工日期;
(五)已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议;
(六)已制定房屋使用公约,并与物业管理企业签订了前期物业管理合同;
  销售已竣工商品房的,还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的
除符合前款规定条件外,还应当持有准予外销的批准文件。
  第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的,应当书面告知
预购人,预购人在被告知后30日内,有权解除合同。
  预购人未按前款规定解除合同的,在建商品房的受让人继续履行商品房销售
合同。
  第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的,应当按本办法
第十七条规定申请领取商品房预(销)售许可证。
  第二十条 预售商品房,预售人应当出示商品房预(销)售许可证,并于合
同签订后30日市、县房管机关申请合同备案登记。
  第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的,当事人应当自转
让合同签订后10日内,向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续,并应当符
合下列规定。
  (一)未付清购房款的,预购人应征得预售人的书面同意;
(二)已付清购房款的,应由预购人书面告知预售人。
未按前款规定转让的,转让合同对预售人无效。
  第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人
权益的,应当征得预购人同意,并与预购人修订合同有关条款。
  预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准、严重损害预
购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合
同的,可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
  第二十三条 除当事人另有约定外,实际交付的商品房面积与预售合同约定
面积不一致的,应当按下列规定处理:
  (一)约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(不含本数)的价款,
购销双方实行多退少补;
  (二)实际交付的面积大于合同约定面积的1%(不含本数)的,预购人可
不承担增加面积的价款;
  (三)实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上(不含本数)的,预售
人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款;
  (四)实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上(含本数)的,预购人
有权解除合同,并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
  第二十四条 商品销售广告必须载明商品房预(销)售许可证的批准文号。
  第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附
属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让,国家另有规定的除外。
  第二十六条 房地产转让时,转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、
义务,随房地产转让一并转归受让人。

第四章 房屋租赁

  第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用,由承租人向出租人付租金的行为。
  以联营、承包、入股等名义,提供房屋给他人使用,并收取价金而不承担经
营风险的,视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的,须经市、县房管机关批准:
(一)向境外人员、法人或其他组织出租房屋的;
(二)未建成的商品房预租的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
  第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内,向房屋所在地的区、
县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备
案手续。
  经房管机关审核准予登记备案的,发给《房屋租赁证》。未登记备案的,承
租人不得对抗第三人。
  第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位,领取《房屋租赁证》后,还应当
向工商管理部门申领取营业执照,方可从事房屋租赁经营活动。
  第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金,应当执行政
府制定的租金标准;出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的,其租
金由租赁当事人协商议定。
  第三十二条 在房屋租赁期限内,承租人死亡的,其继承人有权终止合同。
公有住宅的承租人死亡时,与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的,可
以继续承租。
  第三十三条 租赁期届满,承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租
人继续使用出租房屋并仍收取租金的,视为租赁期限不定合同,当事人可随时终
止合同,但应当给对方必要的准备时间。
  第三十四条 除当事人另有约定外,出租人承担出租房屋的修缮义务,并有
权查勘房屋使用状况。
  第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的,承租人应当及时催告出租人,
出租人不予维修的,承租人可自行维修,维修费用可以折抵租金。
  承租房屋在使用中出现损坏,承租人应当告知而未告知出租人,致出租人不
能及时维修房屋而遭受损失的,由承租人承担责任。
  第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的,应
当征得出租人书面同意。
  租赁期限届满,出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的,应
当按所存价值补偿承租人;不同意保留的,承租人应当将承租房屋恢复原状。当
事人另有约定的除外。
  第三十七条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损
失的由承租人承担赔偿责任:
  (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
(二)擅自改变房屋用途或结构的;
(三)利用承租房屋进行违法活动的。
(四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的。
(五)其他严重损害出租人权益的;
  第三十八条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同,造成损
失的由出租人承担赔偿责任:
(一)隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的;
(二)不及时履行维修义务的;
(三)其他严重损害承租人权益的。
  第三十九条 在房屋租赁期间,因房屋所有权发生转移或设定他项权的,原
租赁合同对承租人和新所有权人或他项权人继续有效。
  第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内,将其承租的房屋转租给
他人,并可获得收益。
  转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理备案手续。
  第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的,其与出租人间的用途
关系继续有效。
  转租的承租人在转租期限内,给出租人造成损害的,由转租人负赔偿责任。
  第四十二条 经房屋所有权人同意,承租人有偿转让公有房屋使用权的,原
租赁关系终止。

第五章 房地产抵押

  第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权以抵押房地
产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 不列房地产不得设定抵押:
  (一)、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设
施、医疗卫生设施和其它社会公益设施;
(二)列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;
(三)已出租给职工的住宅;
(四)法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
  第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内,向市、县房管机
关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
  第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的,视为同一房地产抵押权。
  第四十七条 抵押已出租房屋的,抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分
抵押房屋时,租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
  出租已设定抵押的房屋,租赁关系自处分抵押房地产时解除,租赁合同对于
抵押权人和房屋的受让人无效。
  第四十八条 按份共有的房地产,抵押人在征得其他共有人书面同意后,可
在其应有份额内设定抵押。
  第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内,共有人析产的,析产
后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的,可以抵押房地产的价值为预期债
权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的,以实际发生的数额为担保额;超出最
高限额的部分不属担保范围。
  第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房(包括预购政府优惠出售的房
屋)贷款抵押或在建房屋抵押的,抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内,向
市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的,抵押当事
人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间,抵押权人要求抵押人再提供其他形式的担保。
在建房屋抵押担保的债权,以该房地产项目完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间,商品房购销双方不得擅自转让、
变更、解除、终止商品房合同。
预购商品房投定抵押后,预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的,抵押当事人应当在变更
或终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者是注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产,应当通知抵押权人并告知受让人抵
押情况;未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权
人同意的,其转让行为无效。
转让已登记抵押的房地产,抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的
第三人提存的,抵押权人应当会同受让人按办法第五十三条的规定办理注销抵押
登记手续。
  第五十五条 因城市建设需要,将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的,抵
押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房
地产。
  债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的,拆迁安置取得的房地
产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的,抵押权人以处分抵押
房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。

第六章 房地产中介服务

第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织,以营
利为目的,进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构,应当向市房管机关申领资质证书。
经市房管机关会同工商部门审核后,符合条件的,颁发《房地产经纪机构资质证
书》。
从事房地产评估活动的机构的,应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机
构资质证书》。涉及国有资产评估的,还应当持有国有资产管理部门颁发的资质
证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件:
  (一)从事房地产咨询业务的,具有房地产以及相关专业中等以上学历、初
级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上;
(二)从事房地产经纪业务的,具有高中以上文化程度、从事房地产相关行
业工作三年以上的人员应当不少于三名;
(三)从事房地产评估业务的,应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
  第六十条 房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的,
当事人应当自合同签订后10内向市、县房管机关办理合同备案手续。
  第六十一条 从事中介业务的人员,应当向市房管机关申领相应的《房地产
经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书
》。
  第六十二条 房地产中介人员只能在一个中介机构从业,并不得以个人名义
从事中介业务。
中介机构人员有从事房地产交易居间、代理活动时,应当明示其中介机构从
业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动,应当查验当事人提供的有关房
地产权属证书等证件,不能提供或提供的证书、证件不符合规定的,中介机构应
当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介经的房地产交易合同,被行政机关或司法机
关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的,中介机构应当向委托人
退还收取的费用。

第七章 罚则

  第六十五条 违反本办法,有下列行为之一的,由房管机关或其委托的房地
产交易管理机构予以处罚:
(一)违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定,未办
理交易批准手续或逾期登记的,责令其补办手续,并可处以1000元以下的罚款;
(二)违反本办法第十一条的规定,不申报或不如实申报房地产交易价格,
可处以1000元以下的罚款;
  (三)违反本办法第十七、十九条的规定,未领取预(销)售许可证销售商
品房的,责令其限期改正,有违法所得的,可以处3000元以下的罚款;
没有违法所得的,可处以10000元以下的罚款;
  (四)违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四
十条第二款、第六十条规定,未办理有关登记备案手续的,责令其补办手续,并
可处以1000元以下的罚款;
  (五)违反本办法第五十八条、第六十一条的规定,未取得房地产中介资格,
擅自从事房地产中介业务的,责令其限期改正,有违法所得的,可处以30000元
以下的罚款;没有违法所得的,可处以10000元以下罚款;
  (六)违反本办法第六十二条规定的,责令其限期改正,并可处以500元以
上1000元以上的罚款;
  第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起行
政诉讼。逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定
的机关人民法院强制执行。
  第六十七条 房地产交易出现纠纷的,双方当事人应当协商解决。协商不成
的,可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
  第六十八条 因工作人员工作过失,造成房地产交易当事人经济损失的,房
管机关应当负赔偿责任。
  第六十九条 房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,
由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。




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